Ingatlan befektetés - új lakás vásárlással
A lakásba történő befektetés jellemzően egy hosszú távú elköteleződést jelent, hiszen nagyobb kezdeti költséggel lehet számolni. A hozam két részből áll, az egyik elem a bérbe adásból származik, míg a másik a lakás értéknövekedéséhez köthető. A kalkuláció során a hozamot a lakásvásárlás teljes költségére számítottuk, vagyis figyelembe véve az egyéb kiadásokat, mint ügyvédi díj, berendezés, illeték.2
Új lakásoknál a jelenlegi kínálati bérleti díjakat és kínálati lakásárakat figyelembe véve a bérbeadásból származó hozamrész körülbelül 2,9 és 4,6 százalék között mozgott Budapest különböző kerületeiben 2023 első negyedévében (adathiány miatt nem történt vizsgálat a 15., 17. és 20. kerületben). A befektetési célú lakásvásárlás szempontjából fontos helyszínnek számító V., VI., VII. kerületekben 3,1 és 3,7 százalék között alakult, a 9.-ben 3,4, a 11.-ben 3,8, és a 13.-ban pedig 4,1 százalékos volt. A bérleti hozamok jellemzően időben sem mutatnak nagy kilengéseket.
A befektetési célú lakásvásárlásoknál a hozam másik elemét a lakásárak-változása jelenti. Ahogy a korábbiakban már volt szó róla, a gazdaságban ciklusok váltják egymást, ami az ingatlanpiac esetében is igaz, így az árak alakulásának megfelelően az elérhető hozamok nagyobb különbséget mutathatnak az egyes évek között. Mivel a lakásvásárlásnál egy hosszabb távú befektetésről van szó, az árak alakulását is hosszabb időtávon érdemes vizsgálni, például egy ciklusra vonatkozóan. Az előző ingatlanpiaci ciklus egészét tekintve, vagyis a 2007 és 2023 első negyedéve közötti lakásár-változást figyelembe véve, évesített hozamként több, mint 9 százalékos hozammal számolhattak a lakástulajdonosok. Mindez az jelenti, hogy a teljes éves hozam bőven 10 százalék felett alakult, egyes kerületekben, mint a 13., meghaladhatta a 13 százalékot.
Természetesen fontos kérdés, hogy a jövőben merre tartanak majd az árak. Ahogy a korábbiakban látható volt 2007 után, a válságban sem igazán csökkentek a hazai új lakásárak, a mostani nagyon magas inflációs környezetben pedig erre szintén kevésbé lehet számítani.
Az elmúlt években sokan döntöttek a befektetési célú lakásvásárláskor az új ingatlanok mellett, és vásároltak meg ugyanabban a projektben 2-3 vagy akár több lakást, akár egész szintet. Piaci információk szerint pedig ők voltak azok, akik aktívak maradtak a lakásvásárlók között az elmúlt hónapokban is.
Nem mindegy a helyszín
Nem mindegy azonban, hogy az adott lakásnak milyen a lokációja. A felértékelődő helyszíneken ugyanis még extrahozamokra is szert tehet a tulajdonos. Erre jó példa lehet a Szabolcs utca környéke, mely jelentős átalakuláson ment keresztül az elmúlt években, és az itt zajló építkezéseknek köszönhetően egy új városnegyed alakult ki. Az árak az első projektek indulása óta jelentősen megemelkedtek, amely növekedés más helyszínekét is túlszárnyalta. A még teljesen más környezetben elindított első beruházások fajlagos árai átlagosan nem érték el 2017 első felében a 600 ezer forint, míg a jelenlegi fajlagos átlagárak közelítik az 1,4 millió forintot. Ez azt jelenti, hogy az árak több, mint kétszeresükre nőttek (235%), közelítik a két és félszeresüket. Ugyanakkor Budapesten 226 százalékkal, a 13. kerületben 223 százalékkal kell többet fizetni, vagyis a kerületi növekedést 12 százalékponttal felülmúlta a Szabolcs utca környéke az eltelt 6 évben.
