Miért éri meg nagyobb lakásba fektetni?

2025. 04. 02.

Elemzés

Megosztás:

Megosztás:

Újépítésű, több szobás lakások befektetési potenciálját és megtérülését elemezte Magyarország egyik vezető lakóingatlan-fejlesztője, a LIVING és az ELTINGA kutatóközpont egy újabb közös tanulmányában.

A tavalyi évtől ismét jelentős lakáspiaci élénkülésre került sor Magyarországon. A gazdát cserélt ingatlanok száma nagyot nőtt 2023-hoz képest, és az erős kereslet várhatóan az idei évben is kitart, sőt akár további élénkülés is várható. A lakásvásárlók között a befektetők is egyre inkább megjelentek, nem csak számuk, de arányuk is növekedést mutatott a tavalyi év végén. Az élénkülés jele az újlakások piacán is megfigyelhető volt, és rekordokat döntögetett az elmúlt hónapokban a gazdát cserélt ingatlanok száma. 2024 utolsó negyedévében Budapesten 78 százalékkal több új otthont értékesítettek a fejlesztők, mint a harmadik negyedévben, ami az eddigi legmagasabb számot, több mint 2500 lakást jelentette, amiben jelentős szerepet játszottak a befektetési célú vásárlások is. A vevők az idei első negyedévben is nagyon aktívak maradtak, ismét rekord született az eladott új otthonok számát nézve, közel 2800 lakás kelt el.

A lakáspiaci tranzakciók 4 havi gördülő átlaga, a befektetési céllal vásárlók, illetve a befektetésüket értékesítők aránya Budapesten és vidéken (DH, MNB, LIVING számítás)

Állampapír vagy lakás?

A hazai lakosság jelentős összegeket tart állampapírban, amelyek közül főként az inflációkövető eszközök kimagasló kamatot fizetettek 2023-ban és 2024-ben, a korábbi évek magas inflációs rátája miatt. A tavalyi évben azonban a fogyasztói-árindex már jelentősen mérséklődött, 3,7 százalékon alakult, így az infláció követő papírok kamata is jelentősen visszaesett, illetve az újonnan kibocsátott államkötvények kamatozása is jelentősen alacsonyabban alakult. Jelenleg a legmagasabb hozamot nyújtó papírok 6,25-7,25 százalékos hozamokat kínálnak.

Ezzel áll szemben a lakáspiacon realizálható hozam, mely két elemből tevődik össze, része a bérleti díjból származó, illetve a lakásárak növekedéséből származó hozamelem. Ahogy bemutattuk, az újlakás-piacban már eddig is sokan megláthatták a befektetési lehetőséget az értékesítési adatok alapján, többen a kisebb lakások mellett tették le a voksukat, de számos érv szólhat egy nagyobb, 3-4 szobás lakás befektetési célú megvásárlása mellett is.

Az új, 3-4 szobás lakásokkal elérhető hozamok (LIVING számítás)

A továbbiakban a 3-4 szobás lakások esetén elérhető hozamok átlagos szintjét mutatjuk be. A bérleti hozamok Budapesten 2,1 és 4,5 százalék között mozognak kerülettől függően. Azonban nagyobb különbség lehet az eladásra kínált és a bérleti piacon megjelenő otthonok között, előbbieknél több lehet a villa-, illetve luxuslakás, vagy kerttel rendelkező családiházszerű ingatlan, ami a fajlagos árak magasabb szintjét idézi elő, így csökkentve a kalkulált átlagos bérleti hozamszintet, valójában azonban ez az egyes projektek esetében magasabb lehet. Összességében jellemző, hogy a bérleti hozamok idősorosan nem mutatnak jelentős kilengéseket, nagyjából rendre 3-4 százalék körül alakulnak.

Az előzőekben bemutatott bérleti hozamhoz adódhat hozzá a lakásárak változásához kapcsolható hozamelem, ami már jelentősebb eltéréseket mutathat az adott piaci helyezettől függően. Hosszú távon nézve ugyanakkor a számok meggyőzőek lehetnek. 2007 és 2025 első negyedéve közötti változást figyelembe véve, vagyis a válság éveit is beleszámolva, az új lakások ára esetében évesítve 9,6 százalékos változásra került sor. Ezt a korábbi bérleti hozamhoz adva, már meglehetősen magas hozamszinteket lehet kalkulálni a lakáspiacon, Budapest egyes kerületeiben 11,6 és 14,1 százalék közötti szintek voltak mérhetőek.¹

Az idei évben várható jelentős kereslet hatására az árak ennél magasabb ütemű növekedése valószínűsíthető, vagyis a 2025-re számított hozam 14-15 százalékos lakásáremelkedéssel számolva 16-20 százalék közötti is lehet. Ez összességében azt is jelenti, hogy a lakásvásárlás nagyon jó alternatívákat kínálhat az állampapírokból éppen kiszálló befektetőknek, mivel az újonnan kibocsátott papírok az említett hozamoknál lényegesen kisebb kamatokat kínálnak egyelőre.

Miért lehet jó befektetés egy nagyobb lakás?

Bár sokan teszik le a voksukat a kisebb lakások befektetési célú vásárlása mellett, valójában a nagyobb ingatlanokra is komoly igény mutatkozik a bérlői oldalon, főként a magasabb jövedelműek körében. Magyarországon különböző társadalmi csoportok jelennek meg a magánbérleti piacon, akik között jelentős arányt képvisel a felső vezetők és értelmiségiek csoportja is. Ők azok, akik vélhetően inkább a drágábban kiadott, újszerű ingatlanokat kereshetik, valamint ezeket meg is tudják fizetni. Jelentős részük pedig már vélhetően családdal is rendelkezik, vagyis elsősorban a nagyobb lakások között nézhetnek szét. Bérlőként a stabil és rendszeres jövedelmük miatt pedig mindenképpen kedvező pozícióban vannak, megtakarításaik révén keresletük a leginkább ellenállhat az esetleges gazdasági problémáknak.

A bérelt lakások megoszlása méret szerint Magyarországon (Forrás: KSH Miben élünk felmérés 2016)

Szintén a nagyobb lakások befektetési célú vásárlása melletti érv, hogy bár a bérlők nagyobb része valóban a kislakások piacán jelenik meg, bőven akadnak, akik nagyobb lakást vesznek ki. A bérelt, 60 négyzetméternél nagyobb lakások aránya 35 százalékos volt. A jelenlegi piacon pedig akár kimondottan előnyt is jelenthet a nagyobb lakás választása, mivel a befektetők jelentős része kisebb lakásból vásárolt be, abból nagyobb kínálat jelenhet meg hirtelen egyszerre a bérleti piacon, így a bérlőkért nagyobb lehet a piaci versenyt a kiadás során.

Kulcsfontosságú a helyszínválasztás is

Kiemelten fontos olyan lokációban ingatlant keresni, melynél hosszú távon is megfelelő vásárlói és bérlői keresletre lehet számítani. Magyarország egyik vezető lakóingatlan-fejlesztője, a LIVING által fejlesztett, Budapest XIII. kerületében található Park West 3 és III. kerületében megvalósuló Római Park lakóparkokban elérhető többszobás, újépítésű lakások a fenti szempontok miatt kifejezetten vonzó lehetőséget kínálnak a tudatos befektetők számára.

A nagy sikerű Park West Projekt harmadik üteme, a Park West 3 lakófejlesztés a folyamatosan fejlődő Ferdinánd-negyedben, a belvároshoz és a Városligethez közel, a Szabolcs utca 17. szám alatt helyezkedik el. A lakóprojekt közlekedési és szolgáltatási szempontból is kiváló adottságokkal rendelkezik. A 230 lakásos projekt átadása 2025 harmadik negyedévében várható. A Park West 3 lakásai rozsdaövezeti besorolásuk miatt lehetőséget biztosítanak magánszemélyek számára az 5%-os áfa visszaigénylésére, ami további jelentős megtakarítást jelenthet a vásárlók számára.

A szintén a LIVING által fejlesztett, A+ energetikai besorolású Római Park lakópark Óbuda zöldövezeti és infrastruktúrával remekül ellátott részén épül, 5 perc sétára a Dunától, közel a Római-parti szabadidős lehetőségektől. A 257 lakásos lakófejlesztés átadására várhatóan 2026 harmadik negyedévében kerül sor.

Mindkét projektet magas műszaki tartalom, energiahatékony és gazdaságos üzemeltetés jellemzi, emellett a lakók mindennapjait közösségi szolgáltatások és applikációval irányítható okosotthon eszközök teszik még kényelmesebbé, melyek tovább növelik az ingatlanok vonzerejét.

A Park West 3 és a Római Park lakóparkok ingatlanjai a fenti tényezőknek köszönhetően stabil és jövedelmező befektetést jelenthetnek mindazoknak, akik most döntenek lakásvásárlás mellett.

¹ A kalkulációban az amortizációs ráta 0,5 százalékon került rögzítésre, havi 10 ezer forint egyéb felmerülő költség mellett. Az ingatlant a vásárló teljesen saját forrásból finanszírozza, és a lakás az év mind a 12 hónapja alatt bérbeadásra kerül. A bérleti díj után a tulajdonos 15 százalékos jövedelemadót fizet. A lakásvásárlás költsége a vételár 8%-a.

Megosztás: